Bisher war man sich in Rechtsprechung und Literatur einig: Die Miete für eine Wohnung muss am 3. Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. So hatte z.B. auch das Landgericht Freiburg in seinem Urteil vom 28.04.2015 entschieden (AZ 9 S 109/14).
Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun geändert: Für die Rechtzeitigkeit genügt es, wenn die Miete am 3. Werktag eines Monats bezahlt wird, auch wenn der Eingang beim Vermieter etwas später erfolgt.
Laut Gesetz, § 556 b BGB ist die Miete zu Beginn eines Monats, spätestens bis zum 3. Werktag des Monats zu „entrichten“.
Der BGH hat nun klargestellt, dass es sich dabei um die Frist zur Zahlung der Miete und nicht um den Zeitpunkt des Geldeingangs auf dem Vermieterkonto handelt.
Es genügt also, wenn die Überweisung an diesem Tag vorgenommen wurde („Leistungshandlung“). Es kommt nicht darauf an, dass die Miete erst später auf dem Konto des Vermieters ankommt.
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung reicht es aus, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleiter (der Bank) den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum 3. Werktag des Monats erteilt hat. Allerdings muss das Konto ausreichend gedeckt sein.
Der BGH begründet seine Entscheidung mit dem Gesetzeswortlaut. Der Begriff „entrichtet“ bedeutet „bezahlen“. Der Gesetzgeber hat nicht auf den Eingang der Miete beim Vermieter abgestellt. Sie sollte nur in der entsprechenden Frist „entrichtet“ sein.
Eine Mietschuld ist eine Geldschuld. Sie ist am Wohnsitz des Mieters zu erfüllen (§ 270 Abs. 1 BGB). Der Mieter muss die Miete auf eigene Kosten und eigene Gefahr an den Vermieter an dessen Wohnsitz (bzw. Bank) übermitteln. Wenn der Mieter aber alles Erforderliche getan hat, kann ihm nicht angelastet werden, wenn sich die Gutschrift auf dem Vermieterkonto verzögert und nicht am gleichen Tag erfolgt. Dafür ist nicht der Mieter verantwortlich, sondern die Bank.
Bisher waren die Instanzgerichte und die in der Literatur vertretenen Ansichten der Meinung, die Mietschuld sein eine „modifizierte Bringschuld“. Sie müsse am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein (so auch im oben zitierten Urteil des Landgerichts Freiburg). Sofern in einem Mietvertrag Klauseln vereinbart wurden, die dem Gesetz widersprechen, sind diese unwirksam.
Oft ist vereinbart „für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes auf dem Vermieterkonto an“.
Diese Formularklausel hält der BGH für unwirksam. Es handelt sich dabei um eine allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, die den Mieter nach Meinung des BGH unangemessen benachteiligt. Sie erlegt ihm das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auf. Die Verzögerung wird jedoch durch die Bank verursacht.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 05.10.2016, AZ VIII ZR 222/15
(Rechtsanwältin Claudia Bronner)